Con i tassi sotto-zero spuntare condizioni migliori sul mutuo per la casa è ancora possibile. Ma le prove svolte da OF sembrano dimostrare che gli anni d’oro della surroga, forse, ora sono giunti al capolinea. L’alternativa? E’ la rinegoziazione, che permette anche di personalizzare le voci di costo. Come fare? Ecco le storie di chi ci ha provato
Carla T., 50 anni, una casa di proprietà a Milano, dal 2004 paga un tasso fisso del 5,9%. Si reca in banca per richiedere la surroga del mutuo (a un tasso inferiore), ma la sua richiesta viene respinta: il debito residuo è troppo basso per accedere al nuovo finanziamento. Stessa risposta da altri due istituti cui si rivolge. A questo punto Carla viene contattata dalla sua filiale che le propone di rinegoziare il mutuo. Ora il tasso, più che dimezzato, è fisso all'1,85%, ma il piano di rimborso è stato aumentato dai 6 anni residui a 10.
Le difficoltà incontrate da Carla non sono isolate. Le prove di Of Osservatorio finanziario segnalano che in media se il debito residuo è sotto ai 70 mila euro la surroga non viene concessa. C’è da dire, però, che in generale nei fogli informativi questa soglia è posta più in basso, in media intorno a 50.000 euro.
I motivi di queste barriere stanno innanzitutto nel prezzo che le banche devono accollarsi per una surroga, prezzo stimato attorno ai 3.000 euro tra spese notarili, trasferimento di denaro e organizzazione. La surroga, infatti, è per legge gratuita per il cliente. Ed ecco quindi che le banche dicono no ai clienti provenienti da altri istituti, ma sempre più spesso richiamano i clienti virtuosi, cioè buoni pagatori, che si ritrovano una rata elevata oppure che stanno chiedendo un prestito e maggiore liquidità a finanziarie, per verificare se sono disposti a rinegoziare il mutuo, prolungando il periodo di ammortamento, in media di 2-4 anni.
C’è ancora tempo, quindi, per spuntare uno sconto sulla rata del mutuo e sul tasso, e senza cambiare banca. OF Osservatorio Finanziario ha chiesto ad alcuni provatori di raccontare le loro storie. Anche quella di surroghe andate a buon fine.
Quando la surroga funziona
E’ il caso, per esempio, di Michela R., 32 anni, una casa di proprietà a Brescia dal 2014, e “surrogatrice seriale”. Nel 2016 ha spostato il suo mutuo ottenendo una riduzione di tasso dell’1% rispetto a quello originale (3%). Nel 2017 ha rinegoziato con la sua banca di appartenenza condizioni migliori. Nel 2018, sull’onda della nuova riduzione dei tassi di interesse, ha spostato il finanziamento un’altra volta: il tasso ora è fisso ed è dimezzato rispetto a quello di origine.
Ovviamente non è una patologia vera, ma se esistesse rappresenterebbe quelle persone che in questi ultimi anni di crisi economica, complici i tassi di interesse ridotti quasi a zero (e per certi periodi addirittura negativi), hanno surrogato e rinegoziato il mutuo più volte, cambiando le condizioni e i tassi di interesse, riducendone la durata, abbassando la rata, limando i costi accessori collegati.
Quando la surroga non funziona
Fino a pochi mesi fa, quando tutti pensavano che l’ondata di surroghe stesse rientrando, si riteneva che, ormai, dopo anni di tassi ai minimi, chi doveva (o poteva) surrogare, lo avesse già fatto. Ma c’è anche da considerare che non sempre le operazioni di surroga vanno a buon fine. E’ il caso di Marta G., libera professionista di Milano, che nel 2006 ha sottoscritto un mutuo con Taeg pari al 5,5%. Il suo debito residuo oggi è inferiore a 70.000 euro: una quota capitale non sufficiente a sottoscrivere un contratto di surroga presso molti istituti di credito. Spesso, infatti, è richiesta una soglia minima (che varia a seconda della banca che lo propone) sotto la quale è impossibile accedere al finanziamento.
Ma può verificarsi anche il contrario. Andrea S., 35 anni di Brescia, ha un mutuo attivo dal 2008 con un tasso fisso del 5,1%. Per finanziare il suo appartamento, però, Andrea aveva richiesto una percentuale del valore della casa pari al 110%, includendo dunque, oltre al costo dell’abitazione, anche tutte le spese per l’arredo. Oggi, nonostante i 10 anni di rimborso, il capitale non è ancora sceso al di sotto della soglia limite dell’80%: la surroga non è accettata e Andrea dovrà andare avanti a pagare il suo mutuo a condizioni invariate. C’è solo una soluzione: immettere altro capitale per riuscire a raggiungere la percentuale limite.
La rinegoziazione
Per riuscire a spuntare condizioni più favorevoli, la via principalmente seguita oggi è quella della rinegoziazione che consiste nel contrattare con la banca di appartenenza offerte migliorative dei finanziamenti già attivi. In particolare, è proprio questa seconda modalità ad attrarre maggiormente l’interesse degli istituti di credito in questi ultimi mesi. Secondo a quanto risulta a OF, infatti, le filiali di un grande gruppo bancario italiano stanno chiamando i clienti per negoziare condizioni migliori, spaventati, forse, dal fatto che la prima ondata di surroghe abbia eroso una vasta base clienti.
Ecco allora che, molto spesso, non serve nemmeno trasferire il mutuo, ma basta concordare con la banca un piano di rimborso personalizzato. E’ quanto è successo a Michele T., residente a Brescia e con un mutuo a tasso variabile caratterizzato da uno spread dell’1,95%. Dopo aver presentato alla banca di appartenenza la volontà di cambiare istituto per riuscire ad ottenere un fisso a condizioni più favorevoli, è riuscito ad ottenere una controproposta: il nuovo mutuo ha un tasso fisso dell’1,50% e le spese collaterali sono state tutte limate. Non è vero, infatti, che non esistono margini di contrattazione: si può riuscire ad ottenere sconti anche sulle voci di costo accessorie. In questo caso, per esempio, l’incasso della rata mensile è stato dimezzato (da 3 euro al mese a 1,50 euro), mentre le spese di gestione pratica, previste da contratto a 60 euro l’anno, sono state portate a 20 euro per il primo anno e annullate dal secondo.
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